Tam giác công nghiệp phía Nam định hình lại: TP.HCM lấp đầy 86,1%, Tây Ninh mở 16.000 ha đón vốn mới

Vùng kinh tế trọng điểm phía Nam vừa bước qua một quý mà nguồn cung đất khu công nghiệp gần như đứng yên, nhưng vị thế của từng địa phương thì thay đổi. Theo báo cáo MarketBeat quý II/2026 của Cushman & Wakefield được công bố ngày 20/8/2026, TP.HCM, Đồng Nai và Tây Ninh đang tách khỏi thế cạnh tranh trực diện để nhận ba vai khác nhau trong cùng một chuỗi cung ứng. Với doanh nghiệp sản xuất, nhà bán lẻ và cả nhà đầu tư nhượng quyền đang tính bài toán mặt bằng, đây là bản đồ cần đọc kỹ trước khi chọn điểm đặt chân.

TP.HCM: tỷ lệ lấp đầy cao nhất, quỹ đất mỏng dần

Tổng nguồn cung đất khu công nghiệp toàn vùng đạt khoảng 36.063 ha, không đổi so với quý trước. Trong bối cảnh không có dự án mới bổ sung, nhu cầu thuê vẫn nhích lên nhờ khối FDI mở rộng sản xuất.

TP.HCM dẫn đầu về tỷ lệ lấp đầy với 86,1%, giá thuê 187,5 USD/m²/chu kỳ thuê, tăng 6,8% so với cùng kỳ. Con số đó vừa là điểm mạnh vừa là giới hạn: thành phố hết dư địa để cạnh tranh bằng diện tích, nên chuyển hướng chọn lọc ngành có giá trị gia tăng cao. Kế hoạch xúc tiến 14 khu công nghiệp mới với tổng diện tích 3.833 ha là câu trả lời cho phần thiếu hụt này, nhưng độ trễ triển khai khiến áp lực mặt bằng chưa thể giải trong ngắn hạn.

Đồng Nai: giá thuê cao nhất nhờ trục logistics

Điều thú vị là giá thuê đất công nghiệp cao nhất vùng lại không thuộc về TP.HCM. Đồng Nai đạt 189,6 USD/m²/chu kỳ thuê trong khi tỷ lệ lấp đầy mới ở mức 73,1%. Thị trường sẵn sàng trả giá cho khả năng kết nối chứ không chỉ cho vị trí gần trung tâm.

Địa phương này đang triển khai 3 khu công nghiệp trọng điểm quy mô 2.240 ha, song song với việc nâng chuẩn hạ tầng và tiêu chí sàng lọc nhà đầu tư. Với các chuỗi bán lẻ và F&B đang mở rộng ra vùng ven, Đồng Nai dần trở thành nơi đặt kho trung chuyển hợp lý hơn là nơi đặt nhà máy giá rẻ.

Tây Ninh: đánh vào quỹ đất và chi phí

Tây Ninh chọn hướng ngược lại. Địa phương đã phê duyệt danh mục 49 khu công nghiệp với quy mô khoảng 16.000 ha, giá thuê khoảng 179,6 USD/m²/chu kỳ thuê — thấp hơn cả hai thị trường còn lại.

Nhà xưởng xây sẵn: chỉ báo sớm của dòng vốn vừa và nhỏ

Tín hiệu đáng chú ý nhất nằm ở phân khúc nhà xưởng xây sẵn. Tỷ lệ lấp đầy tại Tây Ninh đạt 93,7%, tăng 10% so với cùng kỳ, vượt cả TP.HCM lẫn Đồng Nai. Nhà xưởng xây sẵn thường là lựa chọn của doanh nghiệp vừa và nhỏ hoặc nhà đầu tư mới vào thị trường — nhóm cần vào sản xuất nhanh, không muốn chôn vốn vào xây dựng. Khi phân khúc này chạy trước, dòng vốn quy mô lớn hơn thường theo sau.

TP.HCM giữ trung tâm, Đồng Nai làm logistics, Tây Ninh mở quỹ đất.

Hạ tầng là biến số quyết định

Sự phân vai này không tự nhiên mà có. Nó bám theo tiến độ của sân bay Long Thành, Vành đai 3 và các hành lang đường thủy nối Đồng Nai với TP.HCM. Riêng dự án phát triển hành lang đường thủy nội địa phía Nam có tổng vốn khoảng 163,3 triệu USD, dự kiến khởi công cuối năm 2026, mở thêm dư địa cho kho bãi ven sông và vận tải chi phí thấp.

• Tổng nguồn cung đất khu công nghiệp toàn vùng: 36.063 ha, đi ngang so với quý I/2026
• Lấp đầy đất công nghiệp: TP.HCM 86,1% — Đồng Nai 73,1%
• Giá thuê: Đồng Nai 189,6 USD/m² — TP.HCM 187,5 USD/m² — Tây Ninh 179,6 USD/m²
• Nhà xưởng xây sẵn Tây Ninh: lấp đầy 93,7%, tăng 10% so với cùng kỳ
• Kế hoạch mới: TP.HCM 14 KCN/3.833 ha — Đồng Nai 3 KCN/2.240 ha — Tây Ninh 49 KCN/16.000 ha

Doanh nghiệp và nhà đầu tư đọc được gì từ bản đồ này

Với doanh nghiệp sản xuất, thông điệp khá rõ: chi phí mặt bằng ở lõi vùng sẽ còn tăng, và lợi thế nằm ở khả năng tách công đoạn — giữ phần giá trị cao gần TP.HCM, đẩy phần thâm dụng diện tích ra Tây Ninh, đặt kho vận tại Đồng Nai.

Với khối bán lẻ và nhượng quyền, bản đồ công nghiệp là bản đồ dân số lao động của 5 năm tới. Mỗi khu công nghiệp lấp đầy kéo theo hàng chục nghìn lao động, và theo sau là nhu cầu ăn uống, giáo dục, thể thao, dịch vụ tiện ích. Các chuỗi từng chỉ nhìn về quận trung tâm nay bắt đầu tính đến vùng ven — điều đã thấy rõ qua tốc độ phủ điểm bán của WinCommerce trong nửa đầu 2026 và qua cách AEON dồn vốn Đông Nam Á vào Việt Nam.

Ở tầng chuỗi cung ứng, việc Việt Nam giữ 52% sản lượng giày Nike toàn cầu cho thấy vị thế sản xuất vẫn vững, còn dự án thép ray của Hòa Phát phản ánh cùng một logic: hạ tầng đi trước, công nghiệp đi sau. Với thương mại điện tử, khi người Việt chi 291.600 tỷ đồng mua sắm online trong nửa đầu 2026, kho bãi ven sông và ven vành đai không còn là hạng mục phụ trợ mà là điều kiện cạnh tranh.

Điều cần theo dõi trong hai quý tới là tốc độ hấp thụ tại Tây Ninh. Nếu tỷ lệ lấp đầy nhà xưởng xây sẵn giữ được đà tăng hai chữ số trong khi giá thuê chưa vọt lên, đó là cửa vào rẻ nhất mà vùng kinh tế trọng điểm phía Nam còn để ngỏ.

---

Nguồn: CafeF — Bản đồ công nghiệp phía Nam xoay chiều: TP.HCM giữ trung tâm, Đồng Nai hưởng lợi từ logistics, Tây Ninh đón dòng vốn mới

Bài viết liên quan

• Luckin Coffee mở cửa hàng thứ 100 tại Singapore, vươn lên chuỗi cà phê lớn thứ hai đảo quốc
• Mekong Capital tìm nhà đầu tư chiến lược cho phần vốn tại F88 sau hơn 10 năm đồng hành
• Nhượng quyền Build-A-Bear 2026: bốn định dạng cửa hàng và hồ sơ đối tác bán lẻ trải nghiệm
• Pandora khánh thành nhà máy 150 triệu USD tại TP.HCM, nâng 50% công suất chế tác trang sức toàn cầu
• DFI Retail Group tiếp quản mảng Starbucks tại 7 thị trường châu Á, gồm Việt Nam, kèm khoản tiền mặt khoảng 340 triệu USD